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谁动了三峡移民的奶酪?——“楼裂裂”背后的交易

作者:王才亮 来源:王才亮的博客 本网发布日期:2011/11/15 13:08:00

 周六,我休息。

    前一段日子出差频频,有点疲惫故想调整一下。上午不开手机“掩耳”不闻窗外事的确效果不错。而中午一开机就收到一位朋友电话,谈及重庆市奉节县将三峡移民安置用地改为房产开发的情况深为之忧虑和愤概。为了三峡这个有争议的工程,多少人离乡背景,付出了极大的牺牲。然而,有人将这些本来是三峡移民安置用地出让给开发商改为商品房开发,未经规划和施工许可就已经建造商品房已经预售并建成了危房。

   闻后我再也无法平静,难道我们这么大的国家对那点三峡移民安置用地就不能保证,真的是一定要雁过拔毛?是谁动了三峡移民安置用地的奶酪?同时我想到当事的官员及其法律顾问们面对社会的质问可能也会是振振有词,故预备相关的法律意见如下,供关心此事的朋友们参考。

如您所述,这个项目我的分析是存在如下违法事实:
一.这个项目违反了《土地管理法》的规定,是违法用地。
  《中华人民共和国土地管理法》第二十六条规定:

  “ 经批准的土地利用总体规划的修改,须经原批准机关批准;未经批准,不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。
    经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地,需要改变土地利用总体规划的,属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的,根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。”

   而根据国务院2001年3月1日起施行的《长江三峡工程建设移民条例》的下述规定,县政府是超越职权非法出让土地。
 1.《长江三峡工程建设移民条例》第九条规定:“ 三峡工程建设移民安置,应当编制移民安置规划。移民安置规划应当与土地利用总体规划相衔接。
  水利部长江水利委员会会同湖北省、重庆市人民政府,负责编制《长江三峡工程水库淹没处理及移民安置规划大纲》(以下简称《规划大纲》),报国务院三峡工程建设委员会审批。
  湖北省、重庆市人民政府应当按照《规划大纲》,负责组织本行政区域内有关市、县、区人民政府编制并批准有关市、县、区的移民安置规划,并分别汇总编制本省、直辖市的移民安置规划,报国务院三峡工程建设委员会备案。
  国务院三峡工程建设委员会移民管理机构应当加强对移民安置规划实施情况的监督。”
    这条规定明确移民安置规划分两个层次,一是“《规划大纲》”由水利部长江水利委员会会同湖北省、重庆市人民政府负责编制,报国务院三峡工程建设委员会审批。二是规定湖北省、重庆市人民政府按照《规划大纲》,负责组织本行政区域内有关市、县、区人民政府编制并批准有关市、县、区的移民安置规划,并分别汇总编制本省、直辖市的移民安置规划,报国务院三峡工程建设委员会备案。县级人民政府只有编制权,无批准权。
  2.《长江三峡工程建设移民条例》第十条规定:“经批准的移民安置规划应当严格执行,不得随意调整或者修改;确需调整或者修改的,应当按照原审批程序报批。”明确了县级人民政府无调整或者修改的权力。
  3.《长江三峡工程建设移民条例》第十一条规定:“ 三峡工程建设用地按照批准的规划,一次审批,分期划拨,并依法办理土地权属变更登记手续。
  三峡工程建设移民迁建用地应当严格控制规模,并依据土地利用总体规划和土地利用年度计划,分批次逐级上报省级以上人民政府依法办理农用地转用和土地征用手续。移民迁建用地不得转让,不得用于非移民项目”。 

    商品房开发显然不是移民安置,而县政府是无权作出修改和许可的(我暂且相信上级政府是不知此事的)。所以该县的行为属于擅自将移民迁建用地的使用权转让或者用于非移民项目的行为,《长江三峡工程建设移民条例》第五十六条的规定是有处理的明确原则的,即"擅自将移民迁建用地的使用权转让或者用于非移民项目的,由县级以上人民政府土地行政主管部门会同同级移民管理机构依据职责,责令限期改正,没收违法所得,并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。没收的违法所得和收缴的罚款,全部纳入移民资金,用于移民迁建"。

二.这个项目违反了2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》的下述规定,县政府和开发商的行为是违法建设.
  1.《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条规定"在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件"。
   很显然,该开发地块是移民安置规划的调整范围,城市、县人民政府城乡规划主管部门如果要改变规划则应在报重庆市人民政府批准后报国务院三峡工程建设委员会备案后才能改变规划将移民迁建用地改为非移民项目的规划。然后,依据新的控制性详细规划,也应该提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
     2.《中华人民共和国城乡规划法》第三十九条规定:" 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的,该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的,由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的,应当及时退回;给当事人造成损失的,应当依法给予赔偿"。该项目未取得建设用地规划许可证而出让土地使用权是无效的.
  该法六十一条规定:"县级以上人民政府有关部门有下列行为之一的,由本级人民政府或者上级人民政府有关部门责令改正,通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
    (一)对未依法取得选址意见书的建设项目核发建设项目批准文件的;
    (二)未依法在国有土地使用权出让合同中确定规划条件或者改变国有土地使用权出让合同中依法确定的规划条件的;
    (三)对未依法取得建设用地规划许可证的建设单位划拨国有土地使用权的"
     因此,该项目不仅土地使用权出让合同无效,而且有关官员还需承担法律责任.
  3.《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定:"城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证"。
   对于未取得建设工程规划许可证而进行建设属于违法建设,应按照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定处理即:

"取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款"
三.这个项目违反了《中华人民共和国建筑法》的相关规定,是违法建筑.
  1.《中华人民共和国建筑法》第七条规定"建筑工程开工前,建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证",而该项目未领取施工许可证,是违法建筑.
  2.《中华人民共和国建筑法》第八条规定申请领取施工许可证,在城市规划区的建筑工程,已经取得规划许可证.而该项目未取得规划许可证,所以无法领取施工许可证.

  根据《中华人民共和国建筑法》第六十四条的规定,"违反本法规定,未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的,责令改正,对不符合开工条件的责令停止施工,可以处以罚款"。我想当事者对于这一规定是不陌生的,可为什么无人说呢?

四.这个项目违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定,是在违法销售.
  1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条规定:"土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划".该项目土地使用权的取得违法.
  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第十三条规定:"使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式".二○○七年九月二十八日国土资源部发出《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,其中第四条的规定是"工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有2个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让".而该项目属于协议出让,违反了前述规定.
  3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:
 (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
    很显然,该项目不具备上述条件,是违法销售.我更担心的是尚不知这个项目对三峡移民的利益伤害有多大。

五.这个违法项目的背后是以牺牲政府诚信实现对宪法和法律的漠视。

   2004年宪法修正案被通过,随后的《物权法》《土地管理法》都明确规定征地与拆迁都必须以公共利益需要为前提。我们可以分析得到这块土地的征收与拆迁一定是以三峡建设移民安置这个公共利益为由进行的。而如今变成了商业开发,这是漠视宪法和法律的权威,而且这种漠视是以牺牲政府公信力为代价,是一种典型的挂羊头卖狗肉。只是不能确定是征地拆迁之初就准备违法还是征地拆迁后起了歪念头?

   这么一个违法建筑在众多的行政官员和法律人面前居然进入销售,非一日之功可见当地的政治和法治氛围显然是不正常的。鉴于该县政府是上述违法行为的当事人,我想自行纠正的可能性很少,只有希望其上级政府在社会的广泛关心下能依法处理。


(央视《焦点访谈》2009.11.29播出--“楼裂裂”背后的交易)

http://wangcailiang.blshe.com/post/559/472513



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